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一、郑州房市最难最重要的问题——房子该如何合理定价

过去，现在，未来，这都是郑州房市最难最重要的问题，未来这个问题会越来越难，越来越重要。

郑州房市不同区域不同品牌不同档次的楼盘让人眼花缭乱，特定时期特定标准特定喜好之下，它们的合理定价该是多少？

它值，你买入，且其未来红利确定性明显，并且以后溢价越来越突出，你就是让人钦羡不已的超级赢家。

对于开发商，对于置业者，对于主政者，房屋定价和限价都是个超级棘手的问题。因为它牵涉因素太多，必须逐一剖析，再加上老炮的经验和想象力，你才能得到它的合理定价。

结合郑州房市定价的核心要素，笔者大胆称重楼盘的合理定价：

仅限城区范围。

A、刚需

南三环管南绿都紫荆华庭，绿都澜湾，永威城，鑫苑国际新城单价已经逼近水平（毛坯高层单价）。

西三环附近最新开盘的阳光城丽兹公馆已经达到以上水平（精装高层），刨掉精装有效成本，再考虑其5.85的高容积率，西三环价格略高于南三环。

北四环万科紫台单价已经将近（精装高层），紧邻连霍高速的康桥朗城单价已经达到（毛坯高层），毫无疑问，北区的市场定位已经明显高于南区和西区。可以给出理由之一，北区的房产置业者多半来自金水区或东区。

东区对应区域广电天韵已经达到左右（毛坯高层），基本已经和刚需无缘。

B、改善

郑州单价以上的改善盘具有稀缺性，主要分布在金水区和老东区，因为这两个区域是郑州最具备长期稳定超级红利的区域。笔者简单做以下分类：

郑东CBD附近的核心小区，绿城百合单价已经在到级别。

郑东北龙湖边缘地段的恒大悦龙台、亚新茉莉公馆、正商善水上境的高层单价也已经达到以上（精装高层）。

亚新茉莉公馆

郑东高铁站附近海马公园，高层毛坯单价已经到水平，建业天筑单价已经到左右。

金水区东润泰和尾盘单价已经到水平，中海锦苑二手房也达到左右，年交工的南阳路建业壹号城邦单价也将近。

如果范围再次扩展，白沙的亚新紫藤公馆目前释放的价格信息也是单价左右（精装高层）。远在东南的滨河国际新城目前有康桥悦蓉园、海马清风公园、亚新海棠公馆，目前市场释放的信息多在左右。

郑州城区外因为还需要相当的时日熟化，其价格夯实度和现实租售比都需要未来验证，所以绿博豪宅不在本文讨论范围内。

一目了然，改善置业的选择集中在金水区和东区，而金水区和东区核心区（CBD和东站）目前的配套更成熟，当下的支撑更扎实。

再次比较，金水区名校最多，教育资源最丰富，省直机关最多，行政资源最丰富，所以金水区是郑州最熟和配套最全的区域。

相应于东区核心房源以上乃至左右的房源，金水区的品牌改善大盘有其独到的价值。

二手房的价格是市场真实的评判尺度，在郑州目前可靠区域，买到可靠的改善楼盘，其起步单价已经是以上了，伪改善盘不在此范围内。

C、终极置业

北龙湖核心地段是郑州房市的珠峰之地，其起步价已经达到单价以上（荣盛和正弘），豪者更豪，坊间传言，准备单价以上开盘的也不在少数。

如果单纯以区域来评判房价，也过于简单粗暴了，请看后续刮骨分析。

地铁盘在郑州当下还是相对低估，因为郑州地铁还没有成网，很多人也没有养成地铁出行的习惯。

按照先行一二线城市的房价分布，单线标准地铁盘单价要高于辐射区内其他楼盘10%以上，双线地铁盘高于15%以上，如果是主要线路，这个比例还会跟高。

随着郑州地铁逐渐成网和共享单车的普及，郑州地铁盘的溢价将会日益突出。

年至今，郑州房市品牌效应已经被人逐渐接受，但是品牌溢价还没有完全体现出来。

同样的大北区，万科紫台单价将近依然热销，正商家河家单价将近却效果一般。

理性而言，紫台的位置也是明显优于家河家的，毕竟家河家在大北区的偏西北部分，周围尚且没有熟化。

同样借鉴先行一二线城市经验，优质品牌溢价10%是再正常不过的现象。

大牌开发商有强大的后续维护和优质物业，这对于房产后期的增值举足轻重。

更现实的是，房企即将进入巨人垄断时代，相信三五年后，绝大部分中小开发商将黯然离场。

试问此时，自顾已经无暇，还有能力和精力顾及后期的服务吗？

结论很显然，大牌开发商后期的溢价效应会更加突出。

有生命力有特质的情怀才能给区域和房产带来真正持续长久的品味和红利。

北京，以前的富贵之地、文物遗迹、名人故居、风土小吃，这些皇城根的味浓之地，才是帝都的情怀之地。

上海，以前的十里洋场、浦江风云、商埠繁华、珠光宝气，这些老租界的繁华之地，才是魔都的情怀之地。

毫不意外，帝都的四合院、魔都的陆家嘴、新天地，才成为其魔地所在。

郑州呢，或许以前的二砂、郑纺机，这些见证着郑州几十年发展轨迹的场所、沉淀着无数人青春梦想和光辉岁月的地方，才是郑州真正积淀下来的情怀之地。

南阳路上郑纺机一栋苏式小洋楼

目前郑州房市，永威森林花语刨掉其他溢价因素，单纯情怀的溢价相对于竞品也有5%吧。

精装能提高房产的溢价能力，尤其是改善置业以上的精装楼盘。

建业天筑高标准精装让人惊艳，北龙湖区域精装标准跨上新高度。

改善型的精装对普通个体而言是有极高门槛的，因为你或许没有足够的专业能力和大量精力来营造此事。高品质材料你能保证渠道真实可靠吗？高品质设备你能保证按照精度吗？高逼格设计你能找人主刀吗？

理性而言，建业天筑精装相对于自身毛坯的溢价至少是20%左右。

推而广之，高标准的精装相对于毛坯溢价可以达到15%左右乃至更高。

以上种种因素组合，你或许才能对楼盘定价有客观合理的大概认识，下面将举出超级详细具体的一个范本楼盘，进行逐一评点。

二、最严格最精细的定价范本——万科美景世玠

不黑不捧，万科对房价的认识是业界的标杆。一是其前瞻性突出，能看出该楼盘未来的价值。郑州西四环外万科城首期开盘单价多，当时当地被认为是不毛之地，很多置业者压根就瞧不上，可是时至今日，万科城初期的购房者都收获了丰厚的熟化红利；二是万科楼盘的定价都比较精确，年至今，万科在郑州的各大项目，每次开盘都是基本热销。

每个人总得向强者学习，至少你得承认这个事实，万科的定价是契合了市场的走势，并在其间看到了未来的前景。

下文就对万科美景世玠进行全面的切割分析，给出其合理的单价范围。

该项目位于金水区黄河路南阳路交汇处，算是标准的金水区核心地段。

金水区是郑州教育、行政、医疗、商业等优质资源最集中的地段，类似于上海的黄浦区、静安区、北京的东城区、西城区。

作为老城区，金水区的净地稀缺性突出；作为郑州城中村特色，品牌改善大盘稀缺性突出。

同区比较，东润泰和单价已经到，南阳路建业壹号城邦二手房单价也将近左右。

是不是觉得很奇怪，这么突出地位的金水区，竟然没有一线品牌的改善性大盘在售。

客观而言，金水区核心位置的改善楼盘应在单价以上，但是它必须是靠谱的真金白银的改善性楼盘。

金水区基于其核心地位，区域内地铁线路超级汇集，郑州规划的重点线路几乎都途径此区域。

就拿该项目而言，是标准的双地铁盘，3、5号线地铁站点就在附近。

项目紧临两条地铁交汇处

3、5号线是郑州近期即将通车的主干线路，5号线又是郑州内环线路。

城市核心区核心地铁线路的双地铁盘，溢价15%左右是合理的范围。

万科品牌在全国房市都有10%的溢价空间，相信多数人没有异议。

郑州同城比较，西四环万科城单价，南四环万科大都会单价将近，绿博区万科兰乔圣菲高层单价也在以上，北四环万科紫台单价将近，金水区核心二环范围的万科美景世玠该是单价多少呢？

有生命力的情怀才能营造出真正的价值。

该项目的示范区让人感觉到眼前一亮，将这片区域过去的钢铁激情和现在的简约大气融为一体。

项目东侧规划平方的市政公园，为小区营造独立的生活气息。

最为人称道的是，饱经风雨的两排法桐、见证沧桑的苏式洋楼，都修旧如旧。

高大的法桐陪伴一代郑州人生活

造新景怎么比得上修旧景，岁月积累和沉淀下的那些情感，或许是人心里最柔软和最珍贵的部分。

额外一句，请日后老城区的后续开发商，能为郑州多保留一份记忆和眷恋，尤其是在这个大拆大建的背景下。

相对于郑州城区的其他项目，万科美景世玠的精装明显升级，这缘于世玠区域和户型的改善性定位。

目前开放的样板间有、、、平方四种户型。

升级亮点简列如下：

基本配置：中央空调（高层除外）、除霾新风系统、净水系统及地暖、公共区域石材地面。

基本设备和用料：日立原厂电梯、三星指纹密码锁、松下风暖浴霸、汉斯格雅卫浴、柏丽橱柜（建业天筑大户型专用）、斯麦格厨电、摩恩折臂水龙头。

项目样板房实景

有心者可以百度这些品牌。仅举一例，摩恩折臂水龙头据说是郑州首次采用，目前只能亚马逊







































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